Verfahren zum Kauf von Immobilien in der Türkei im Jahr 2024

Mittlerweile interessieren sich viele Ausländer für den Immobilienkauf in der Türkei. Dabei geht es nicht so sehr um breite Strände und das azurblaue Mittelmeer, sondern um einen angemessenen Lebensstandard und hochwertige Häuser und Wohnungen zu einem erschwinglichen Preis.

Natürlich erfordert der Kauf einer Immobilie im Ausland die Einhaltung einer Reihe von Voraussetzungen und Bedingungen. Und die Republik Türkei ist keine Ausnahme.

In unserem Expertenbericht gehen wir detailliert auf die Vorgehensweise beim Wohnungskauf in der Türkei im Jahr 2024 ein. Wir informieren Sie über die Vorteile und Besonderheiten des Erwerbs sowie die Parameter für die Immobilienauswahl.

Lohnt es sich jetzt, eine Wohnung in der Türkei zu kaufen?

Trotz steigender Preise lohnt es sich mittlerweile, Immobilien in der Türkei zu kaufen. Erstens ist dies eine Gelegenheit, mit der ganzen Familie in einem Urlaubsland zu entspannen, ohne zusätzliches Geld für die Anmietung eines Hotelzimmers auszugeben. Und zweitens können Sie nach dem Kauf einer türkischen Immobilie die Kosten nach und nach amortisieren, indem Sie sie während Ihrer Abwesenheit vermieten.

Derzeit herrscht in der Ostrepublik eine hohe Inlandsnachfrage, aber insgesamt herrscht Marktflaute. Einige Investoren haben den Kauf von Wohnungen vorübergehend verschoben und dabei die Bauqualität und Erdbebensicherheit einzelner Provinzen der Türkei untersucht. Andere haben es nicht eilig, eine Wohnung zu kaufen, und warten darauf, dass sich die Situation in beliebten Gegenden ändert, die für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis gesperrt sind. Wieder andere warten auf einen Preisverfall.

Aber basierend auf den Ergebnissen von 10 Monaten des Jahres 2023 ist das Volumen der abgeschlossenen Transaktionen im Vergleich zu 2022 um durchschnittlich 14,3 % zurückgegangen. Auf die Wertminderung der Gegenstände hatte dies keine Auswirkung. Die Preise für Wohnraum steigen weiter, wenn auch nicht mehr so ​​schnell wie zuvor.

Wenn Sie also Immobilien in der Türkei kaufen möchten, tun Sie dies jetzt, bevor die Preise für liquide Immobilien wieder rasant steigen und es nicht an guten Optionen mangelt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich die aktuelle Situation sehr schnell ändern kann, wenn es erneut zu einem Großereignis auf der Welt kommt und der Ansturm auf Wohnungen in der Türkei wieder rasant zunimmt.

Als nächstes werden wir im Detail beschreiben, was das Eigentum an türkischen Immobilien für Ausländer bedeutet.

Was bringt der Kauf einer Immobilie in der Türkei?

Warum lässt das Interesse ausländischer Investoren an türkischen Wohnungen nicht nach?

Der wichtigste Vorteil besteht darin, dass der Kauf einer Wohnung in der Türkei zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis berechtigt und ein Ausländer nach 5 Jahren ständigem Aufenthalt im Land einen zweiten Reisepass beantragen kann.

Weitere Vorteile des Immobilienkaufs in der Türkei:

1. Einfache Transaktionsabwicklung

Der Kauf eines türkischen Hauses ist ein einfacher und schneller Vorgang, der nur wenige Tage in Anspruch nimmt.

Ausländische Staatsbürger brauchen nicht persönlich an dem Verfahren teilnehmen, sondern eine Transaktion aus der Ferne, also durch ihren offiziellen Vertreter mit notariell beglaubigter Vollmacht, abschließen. Häufig wählen Käufer Freunde oder Mitarbeiter eines Immobilienunternehmens als vertrauenswürdige Makler.

2. Umfangreiche Auswahl an Objekten auf dem Wohnungsmarkt

Investoren auf dem Immobilienmarkt haben Zugang zu Immobilien auf dem Primär- und Sekundärmarkt für jeden Zweck und jedes Budget:

• preiswerte Wohnungen unterschiedlicher Aufteilung;
• geräumige Apartments am Meer;
• luxuriöse Maisonetten und Penthäuser mit Aussicht;
• Villen mit Pool und Garten und vieles mehr.

Der Kauf von Wohnraum bei einem Bauträger zu Baubeginn garantiert die besten Preise – die Ersparnis beträgt bis zu 30 %.

3. Die Preise sind niedriger als in Europa

Türkische Immobilien werden vor dem Hintergrund des hohen Käuferinteresses immer teurer. Und das ist eine Tatsache! Allerdings sind die Preise für Wohnungen immer noch deutlich niedriger als in den meisten europäischen Ländern. So können Sie in Alanya eine Zweizimmerwohnung für durchschnittlich 100.000 € kaufen. In Frankreich oder Italien sind Objekte mit ähnlichen Eigenschaften deutlich teurer.

4. Erschwingliche Ratenzahlungen von Entwicklern

Türkische Bauträger bieten zinslose Ratenzahlungen an, sofern nur 30 % der Gesamtkosten der Immobilie bezahlt werden. Die Zahlungen erfolgen nach einem günstigen Zeitplan während der gesamten Bauzeit, also bis zur Inbetriebnahme der Wohnanlage.

5. Vielfältige interne Infrastruktur von Wohnanlagen

Luxuriöse Fünf-Sterne-Hotels mit einem breiten Serviceangebot sind die Visitenkarte der Türkei, auf die Entwickler beim Bau neuer Wohnanlagen achten.

Heutzutage verfügt ein gewöhnlicher türkischer Wohnkomplex über eine Reihe interner Infrastruktur, darunter: Schwimmbäder, Saunen und Hammams, Spielplätze, Fitnessstudios, Parkplätze, Grillplätze usw.

6. Gute Bauqualität

Die Bauqualität türkischer Komplexe ist mit der europäischer Länder vergleichbar. Die türkische Regierung verlangt von Entwicklern, dass sie sich strikt an die geltenden Gesetze halten und alle Normen und Vorschriften zur Umweltfreundlichkeit von Baumaterialien, Sicherheit, Erdbebensicherheit und Energieeffizienz von Wohnkomplexen einhalten.

7. Bereitschaft von Objekten

Wohnungen in der Türkei werden renoviert verkauft. Die Endbearbeitung, die Installation von Versorgungsleitungen, die Installation von Fußböden, die Installation von Sanitäranlagen, Fenstern, Türen und Kücheneinheiten sind im Preis der Immobilie enthalten. Daher benötigt der Eigentümer nach dem Kauf einer Wohnung ein Minimum an Zeit für die Einrichtung.

8. Mieteinnahmen

Resorts in der Republik Türkei sind das ganze Jahr über bei Touristen gefragt, was bedeutet, dass Wohnungen in guter Lage gefragt sind und passive, stabile Mieteinnahmen bringen. Beispielsweise liegt die Mietrendite für Wohnungen in Alanya in fußläufiger Entfernung zum Strand bei 8–10 % pro Jahr.

9. Erhöhung der Quadratmeterpreise

Die Preise für Immobilien in der Türkei steigen ständig. In den letzten zwei Jahren haben sich die Preise für Wohnungen mindestens verdoppelt. Dies schafft gute Aussichten für Investoren aus dem Ausland, die den Kauf von Wohnungen für einen gewinnbringenden Weiterverkauf planen. Türkische Bauträger bieten die besten Konditionen: Wenn Sie eine Wohnung bereits in der Baugrubenphase erwerben, sind die Kosten 30 % niedriger als bei einem fertigen Haus.

10. Staatsbürgerschaft durch Investition

Ausländische Investoren haben das Recht, ihren Aufenthalt in der Türkei zu legalisieren. Immobilien ab 400.000 US-Dollar ermöglichen die Teilnahme am Investitions-Staatsbürgerschaftsprogramm im Rahmen eines vereinfachten Systems.

Neben dem Investor können auch seine unmittelbaren Verwandten Ikamet und die Staatsbürgerschaft beantragen.

Regeln, Bedingungen und Merkmale des Immobilienkaufs in der Türkei

Die türkischen Gesetze bezüglich der Bedingungen für den Immobilienerwerb sind für Inländer und Ausländer gleich. Nichtansässige ohne Staatsbürgerschaft und ohne türkische Aufenthaltserlaubnis haben das Recht, eine Wohnung in der Türkei zu kaufen.

Als Käufer können sowohl Privatpersonen, unabhängig vom Alter, als auch Unternehmen auftreten.

Bis Mai 2012 galt in der Türkei das sogenannte Gegenseitigkeitsprinzip, das nach Änderungen des Artikels 35 des Landgesetzes Nr. 2644 abgeschafft wurde. Das heißt, Ausländern wurde das gleiche Recht eingeräumt, in der Türkei Eigentum zu erwerben wie Ausländern in ihrem Heimatland. Durch die neuen Änderungen wurde die Liste der Staaten auf 183 erweitert, deren Bürger die Möglichkeit haben, Eigentümer von Immobilien in der Türkei zu werden.

Heute können Bürger fast aller Länder der ehemaligen GUS, darunter Russen, Weißrussen, Ukrainer, Kasachen, Moldawier usw., Eigentümer türkischer Wohnungen werden.

Für Bürger der Russischen Föderation und der Ukraine gilt ein Kaufverbot für Quadratmeter in der Schwarzmeerregion.

Darüber hinaus können Gebietsfremde keine Eigentumsrechte an strategisch wichtigen Gebieten des Staates erlangen.

Welche Art von Immobilien kann ein Ausländer in der Türkei kaufen?

Gemäß der Gesetzgebung der Republik Türkei haben Ausländer das Recht, Wohn- und Gewerbeimmobilien zu erwerben:

• Land;
• Büro-, Industrie-, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen usw.;
• Wohnungen;
• Maisonetten und Penthäuser;
• Cottages und Stadthäuser;
• Villen

Einzige Einschränkung: Die Grundstücksfläche eines Ausländers darf 30 Hektar nicht überschreiten. Diese gesetzliche Vorgabe gilt seit 2006. Wenn ein Investor plant, Grundstücke zum Zwecke des Wohnungsbaus zu erwerben, muss er zwei Jahre vor Beginn der Bauarbeiten eine Projektdokumentation vorlegen.

Änderungen der Regeln für den Kauf türkischer Immobilien

Aufgrund der gestiegenen Nachfrage von Käufern aus dem Ausland war die türkische Regierung in den letzten zwei Jahren gezwungen, eine Reihe von Änderungen an den Gesetzen zum Kauf von Immobilien in der Türkei vorzunehmen.

Schauen wir uns die neuen Regeln an:

• Am 16. Oktober 2023 wurde der Schwellenpreis für Immobilien für den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis gemäß TAPU auf 200.000 US-Dollar erhöht. Liegen die Wohnkosten unter dem Schwellenwert, erhält der Ausländer Anspruch auf eine touristische Aufenthaltserlaubnis. Nach Ablauf der ursprünglichen Aufenthaltserlaubnis ist eine Verlängerung aus denselben Gründen jedoch nicht mehr möglich.
• Im Juli 2022 schloss das Ministerium für Bevölkerungsmigration vorübergehend 1.162 beliebte Bezirke und Mikrobezirke für den ersten Erhalt von Ikamet. Das Argument lautet, dass der Ausländeranteil unter den türkischen Staatsbürgern in diesen Gebieten über 20 % liege. Jetzt ist es in einigen Gegenden von Istanbul, Alanya, Antalya und Mersin unmöglich, Immobilien in der Türkei zu kaufen, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.
• Wie bereits erwähnt, können ausländische Investoren im beschleunigten Verfahren einen zweiten Reisepass beantragen. Gemäß dem Gesetz Nr. 5901 „Über die türkische Staatsbürgerschaft“ ist die Teilnahme von Ausländern am Staatsbürgerschaftsprogramm durch Investitionen heute möglich, wenn der Preis des Objekts 400.000 US-Dollar übersteigt. Eine wichtige Nuance: Es handelt sich nicht um den Verkaufspreis, sondern um den Katasterpreis, also den in TAPU angegebenen. Sie können eine Wohnung für jede Währung kaufen. Vor der Ausgabe des TAPU wird das Geld jedoch in eine Landeswährung umgerechnet, die offiziell im Döviz alım belgesi-Zertifikat vermerkt ist. Ihre Anwesenheit ist beim Abschluss jeglicher Immobilienkauf- und -verkaufstransaktionen zwingend erforderlich.

Diese Regeln gelten für Russen, Ukrainer, Kasachstaner und andere ausländische Investoren.

Was Sie brauchen, um eine Wohnung in der Türkei zu kaufen

Um eine Wohnung in der Türkei zu kaufen, benötigt ein ausländischer Staatsbürger lediglich einen ausländischen Reisepass. Dieses Dokument reicht aus, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen und eine Anzahlung zu leisten. Doch um das Eigentum anzumelden, muss der Investor eine Reihe von Papieren vorbereiten und ausführen.

Liste der erforderlichen Dokumente für den Immobilienkauf in der Türkei:

• Vollmacht, ggf.
• Eine Kopie des internationalen Reisepasses.
• Türkische individuelle Steuernummer.
• Sachverständige Beurteilung des Objekts.
• Biometrische Fotos – 4 Stück.
• Genehmigung staatlicher Behörden – sofern erforderlich.

Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Erstellung der Unterlagen und den Kauf- und Verkaufsvorgang.

Das Verfahren zum Kauf von Immobilien in der Türkei

Der Ablauf beim Kauf einer Wohnung in der Türkei:

• Auswahl eines geeigneten Objekts.
• Auf rechtliche Reinheit prüfen.
• Vertragsabschluss und Anzahlung.
• Vorbereitung der Unterlagen für die Transaktion.
• Vollständige Bezahlung der Immobilie.
• Neuregistrierung der TAPU.
• Einholen von Verträgen für Versorgungsdienstleistungen.

Betrachten wir im Detail das Verfahren zur Registrierung des Eigentums an türkischen Immobilien.

Immobilienauswahl

Immobilienunternehmen in der Türkei garantieren die Möglichkeit, Wohnungen auf zwei Arten auszuwählen – offline und online.

Im ersten Fall erstellen die Manager der Agentur eine Liste geeigneter Immobilien, basierend auf Ihren Vorlieben und Ihrem Budget, und laden Sie zu einer Besichtigungsreise in die Türkei ein. An einigen Tagen des Einführungsrundgangs besichtigen Sie nicht nur die Immobilie, sondern erfahren auch alle nützlichen Informationen über die Stadt und die Kaufbedingungen.

Durch die Online-Ansicht können Sie ein Objekt in einem vollständig entfernten Format auswählen. Das heißt, buchstäblich, ohne das Haus zu verlassen. Sie müssen lediglich Ihre Wünsche so genau wie möglich formulieren, woraufhin der Agent Objekte auswählt und diese online über den Messenger anzeigt.

Konzentrieren Sie sich bei der Immobilienauswahl auf den Zweck des Kaufs und berücksichtigen Sie folgende Merkmale:

• Bequemlichkeit des Standorts der Einrichtung;
• Art der Immobilie;
• Baujahr und aktueller Zustand der Wohnung;
• Aufteilung, Fläche und Anzahl der Räume;
• Entfernung zum Strand;
• Ansichten aus Fenstern und Orientierung in Himmelsrichtungen;
• Budget für den Kauf und die anschließende Wartung.

Überprüfung des Objekts auf rechtliche Reinheit

Mit diesen Themen befassen sich Immobilienmakler und Immobilienmakleranwälte. Unter anderem verfügt der Verkäufer über einen technischen Pass (iskan), TAPU und das Fehlen von Belastungen der Immobilie in Form von Schulden, Festnahmen, Bankdarlehen und Hypotheken wird berücksichtigt. Die Daten werden bei der Katasterkammer angefordert.

Den Vertrag unterschreiben

Der Vertrag kommt zustande, nachdem sich der Ausländer für eine Unterkunft entschieden hat. In dieser Phase wird ein Vertrag vereinbart und im Beisein beider Parteien sowie eines vereidigten Übersetzers und Maklers unterzeichnet.

Es ist wichtig, alle im Vertrag festgelegten Nuancen zu berücksichtigen. Insbesondere die Pflichten und Rechte der Parteien, alle Informationen über die Immobilie, den Käufer und den Verkäufer, Strafen bei Verstößen gegen die Bedingungen, Zahlungsweise, Datum der Neuregistrierung des türkischen Titels auf den Namen des Investors.

Gleichzeitig wird eine Anzahlung in Höhe von 10–25 % des Objektpreises geleistet.

Eine Anzahlung und die Unterzeichnung eines Vertrags garantieren die Reservierung der Wohnungen und deren Ausschluss aus dem Verkauf. Der Vorvertrag selbst legt lediglich den Willen der Parteien und die Vertragsbedingungen fest.

Erstellung von Transaktionsunterlagen

Um das Eigentum an Immobilien in der Türkei neu zu registrieren, muss ein ausländischer Staatsbürger über bestimmte Dokumente verfügen. Das Standardpaket an Papieren haben wir oben bereits aufgeführt. Lassen Sie uns jeden einzelnen davon im Detail durchgehen.

Notarielle Vollmacht

Wenn Sie Immobilien in der Türkei aus der Ferne kaufen möchten, müssen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen. Somit delegieren Sie Ihre Befugnisse an den Auftraggeber (vertreten durch einen Freund, Verwandten, Makler). Das Dokument wird in einem der Notare in der Türkei oder beim türkischen Konsulat erstellt.

TIN

Für die Erstellung eines Vertrags über den Kauf einer Immobilie in der Türkei ist die Angabe einer individuellen Steuernummer erforderlich.

Wird in buchstäblich 15 Minuten in der Filiale des türkischen Steuerdienstes oder auf dem Portal der Regierungsbehörden ausgestellt. Die TIN wird in Zukunft zur Durchführung jeglicher Finanztransaktionen oder behördlicher Handlungen benötigt.

Eröffnung eines Bankkontos

Die Bezahlung von Immobilien in der Türkei erfolgt auf verschiedene Arten:

• Kasse;
• Überweisung vom Bankkonto des Käufers auf das Konto des Verkäufers;
• per Karte;
• über eine Krypto-Wallet;
• über internationale Zahlungssysteme.

Die meisten Anleger eröffnen ein Konto bei einer der privaten oder öffentlichen türkischen Banken, um Geld zu überweisen.

Um ein Konto zu eröffnen, benötigen Sie einen ausländischen Reisepass und eine TIN. Der Zeitaufwand beträgt etwas mehr als eine halbe Stunde.

Die ersten Immobilienkäufer müssen ein weiteres Dokument einholen – eine Genehmigung des Militärministeriums, die bestätigt, dass sich die Immobilie nicht in einem strategisch wichtigen und geschützten Gebiet befindet. Im Allgemeinen ist das Verfahren formell.

Bezahlung für Wohnungen

Die vollständige Abrechnung der Wohnung erfolgt am Vorabend der Einreichung der Unterlagen beim Katasteramt und vor der Zahlung der Steuern. Der Zahlungsbetrag entspricht den Vertragsdaten, abzüglich der geleisteten Anzahlung. Das Geld wird auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Bitte beachten Sie, dass für die erbrachten Leistungen eine Bankprovision anfällt.

Neuregistrierung der TAPU

Die Kaufabwicklung erfolgt ausschließlich beim Katasteramt – Kadastro Müdürlüğü. Im letzten Schritt wird die Immobilie im staatlichen Immobilienregister der Türkei eingetragen. Das einzige offizielle Dokument, das den Besitz bestätigt, ist der TAPU oder türkische Titel. Ab dem Zeitpunkt der Ausstellung der TAPU wird der Ausländer zum vollwertigen Eigentümer der Wohnung in der Türkei.

Die Frist zur erneuten Registrierung eines Zertifikats beträgt ca. 5 Werktage. Es hängt alles von der Verwaltungsauslastung ab. In dieser Phase ist es auch wichtig, alle anfallenden Zölle und Steuern zu zahlen.

Darüber hinaus wurde 2022 in der Türkei die Anwendung Web Tapu eingeführt, mit deren Hilfe es durchaus möglich ist, Immobilientransaktionen online abzuwickeln.

Einholen von Versorgungsverträgen

Der Abschluss eines Vertrags mit türkischen Versorgungsunternehmen über die Lieferung von Wasser und Strom liegt in der Verantwortung jedes türkischen Immobilieneigentümers.

Abschluss

Wie Sie sehen, ist der Kauf türkischer Immobilien im Jahr 2024 ein einfacher Vorgang, sofern Spezialisten eines Immobilienunternehmens daran beteiligt sind. Wenn Sie bereits darüber nachgedacht haben, eine Wohnung in der Türkei zu kaufen, empfehlen wir Ihnen, die endgültige Entscheidung nicht lange hinauszuzögern, insbesondere wenn Sie planen, durch Investition eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft zu erhalten.

Auf der Website zum Immobilienkauf in der Türkei der Agentur Altop Real Estate finden Sie eine große Auswahl an Immobilien mit den gewünschten Eigenschaften und Kosten. Unsere Spezialisten begleiten Sie durch alle Phasen der Transaktion und garantieren Sicherheit, Einfachheit und Transparenz der Transaktion. Kontaktieren Sie uns, wir sind rund um die Uhr für Sie da!