Die 10 wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf in der Türkei

Jedes Jahr entscheiden sich Tausende von Ausländern für die Türkei – nicht nur als Urlaubsort, sondern auch als Land für profitable Immobilieninvestitionen. Vor dem Kauf stellen sich jedoch viele Fragen: Wie organisiert man alles richtig, welche Risiken sind zu berücksichtigen, wie sieht es mit den Steuern aus und ist es möglich, mit der Vermietung oder dem Weiterverkauf Geld zu verdienen?

In diesem Artikel haben wir die 10 wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf in der Türkei zusammengestellt. Detaillierte Antworten helfen Ihnen, die Feinheiten des türkischen Marktes zu verstehen, typische Fehler für Anfänger zu vermeiden und die richtige Wahl zu treffen.

Inhalt des Artikels:

1. Wovon hängt der Immobilienpreis in der Türkei ab?
2. Welche Dokumente werden für den Kauf einer Wohnung in der Türkei benötigt?
3. Welches Dokument dient als Eigentumsnachweis für eine Wohnung in der Türkei?
4. Welche Steuern zahlt ein Immobilienkäufer in der Türkei – während und nach der Transaktion?
5. Was soll man wählen: einen Neubau vom Bauträger oder ein Fertighaus vom Eigentümer?
6. Kann ein Ausländer in der Türkei eine Wohnung in Raten von einem Bauträger kaufen?
7. Wie viel kostet eine Wohnung mit Meerblick?
8. Ist es möglich, nach dem Kauf einer Immobilie in der Türkei eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten?
9. Dürfen Ausländer Wohnraum vermieten und damit Geld verdienen?
10. Kaufen ohne Zwischenhändler oder mit einem Immobilienbüro: Was ist sicherer und rentabler?

1. Wovon hängt der Immobilienpreis in der Türkei ab?

Die Immobilienpreise in der Türkei werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die Preisunterschiede zwischen ähnlichen Immobilien können erheblich sein. Um dies zu verstehen, sollten Sie die folgenden wichtigen Preisparameter berücksichtigen:

• Standort

Die Lage der Immobilie ist einer der Hauptfaktoren für die Preisgestaltung. Am teuersten sind Immobilien in touristisch erschlossenen Regionen mit Zugang zum Meer, beispielsweise in Alanya, Antalya und Istanbul. Die Preise variieren je nach Entfernung zum Strand, Zentrum, Flughafen, Schulen und anderer Infrastruktur. Je näher die Immobilie am Meer und beliebten Touristenattraktionen liegt, desto höher sind ihre Kosten.

• Blick aus dem Fenster und Anzahl der Stockwerke

Der Panoramablick auf das Meer, die Berge oder die Stadt beeinflusst den Preis erheblich. Wohnungen mit Meerblick sind traditionell teurer. Auch die Etage wird berücksichtigt – in den meisten Ferienorten der Türkei werden mittlere und obere Etagen geschätzt, in denen sich Premium-Wohnungen befinden.

• Eigenschaftstype

Wohnungen in Wohnanlagen mit ausgebauter Infrastruktur (Schwimmbad, Fitnesscenter, Sauna, Sicherheitsdienst) sind teurer als Immobilien im Altbaubestand oder Häuser ohne zusätzliche Annehmlichkeiten.

• Bauklasse und Verarbeitung

Neue Geschäfts- und Premium-Gebäude sind deutlich teurer als Standardwohnungen, da sie über verbesserte Grundrisse, Designer-Ausstattung, energieeffiziente Systeme und zusätzliche Komfortelemente verfügen.

• Objektbereitschaftsphase

In der Aushubphase sind die Preise in der Regel deutlich niedriger als bei Fertigstellung des Projekts. Mit zunehmender Fertigstellung des Hauses steigen die Kosten pro Quadratmeter, sodass Investoren, die in einer frühen Bauphase kaufen, den größten Nutzen erzielen.

• Perspektiven für die Entwicklung der Region

Auch der Ausbau der Infrastruktur in der Region, der Bau neuer Straßen, touristischer Einrichtungen oder die geplante Eröffnung von Flughäfen erhöhen die Wohnkosten.

• Zusätzliche Faktoren

Hierzu gehören die Verfügbarkeit von Möbeln und Geräten, Designmerkmale, die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis nach TAPU zu erhalten und das Recht zur Vermietung sowie andere Parameter, die den Endpreis beeinflussen können.

Um den Wert eines Objekts in der Türkei richtig einzuschätzen, reicht es nicht aus, sich nur auf die Lage zu konzentrieren. Es ist wichtig, eine Kombination von Faktoren zu berücksichtigen, vom Standort und der Bauphase bis hin zum Zustand und der Infrastruktur des Komplexes.

2. Welche Dokumente werden für den Kauf einer Wohnung in der Türkei benötigt?

Der Kauf einer Wohnung in der Türkei ist für Russen und Bürger anderer Länder ein offizielles Rechtsverfahren, das die Vorbereitung bestimmter Dokumente erfordert.

Vom Käufer vorbereitete Dokumente:

• Reisepass mit notariell beglaubigter Übersetzung ins Türkische.
• Steueridentifikationsnummer in der Türkei erhalten.
• Fotos im biometrischen Format.
• Antrag auf Erteilung eines Eigentumszertifikats (TAPU).
• Erdbebenversicherung (DASK).
• Genehmigung von Regierungsbehörden, falls erforderlich.
• Vollmacht, wenn der Käufer oder Verkäufer durch einen Vertreter handelt.

Die Registrierung der Immobilie als Eigentum erfolgt bei einer staatlichen Stelle – dem Katasteramt. Bei Bedarf kann der Käufer die Dienste einer lizenzierten Immobilienagentur in Anspruch nehmen, die ein Dokumentenpaket erstellt, die Übersetzung und Beglaubigung der Dokumente organisiert und die Transaktion in allen Phasen unterstützt.

3. Welches Dokument dient als Eigentumsnachweis für eine Wohnung in der Türkei?

Das wichtigste und einzige offizielle Dokument, das das Eigentumsrecht an Immobilien in der Türkei bestätigt, ist die TAPU-Bescheinigung. Dieses Dokument wird vom staatlichen Katasteramt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) ausgestellt.

Die TAPU gibt an, wem die Immobilie gehört, wo sie sich befindet, welchen Status sie hat, welche Fläche sie hat und welche Eigentumsart sie hat. Das Dokument wird in der letzten Phase der Kauf- und Verkaufstransaktion ausgestellt und dem neuen Eigentümer nach Abschluss aller Verfahren sowie Zahlung von Steuern und staatlichen Gebühren ausgehändigt.

Die Echtheit der TAPU kann beim Katasteramt sowie über die mobile Anwendung Web Tapu überprüft werden, einem vom türkischen Ministerium für Umwelt und Urbanisierung eingeführten Dienst.

4. Welche Steuern zahlt ein Käufer von Immobilien in der Türkei – während und nach der Transaktion?

Investitionen in türkische Immobilien sind mit obligatorischen Steuerzahlungen verbunden, die bei der Budgetplanung berücksichtigt werden müssen. Gleichzeitig bleibt die Steuerbelastung für Eigentümer, insbesondere im Vergleich zu europäischen Ländern, relativ gering.

Wichtigste Steuern beim und nach dem Kauf:

• Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı). Dies ist die wichtigste Steuer bei der Registrierung einer Transaktion. Im Jahr 2025 beträgt der Standardsatz 4 % des Katasterwerts der Immobilie.
• Jährliche Grundsteuer in der Türkei (Emlak Vergisi). Eigentümer türkischer Immobilien müssen jährlich eine Kommunalsteuer entrichten. Der Steuersatz hängt von der Art der Immobilie und ihrem Standort ab. Für Wohnimmobilien beträgt er:
  • 0,1 % – Basiszinssatz (in Kleinstädten);
  • 0,2 % – innerhalb großer Städte.

Für Einwohner und Nicht-Einwohner der Türkei gelten die gleichen Grundsteuerpflichten.

5. Was soll man wählen: einen Neubau vom Bauträger oder ein Fertighaus vom Eigentümer?

Der Kauf eines Eigenheims in der Türkei kann in zwei Hauptszenarien erfolgen: Kauf einer Wohnung direkt vom Bauträger (in einem Neubau) oder Kauf eines fertigen Eigenheims vom Eigentümer.

Die wichtigsten Vorteile beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger:

• Zinsfreie Ratenzahlung. Einer der Hauptvorteile beim Kauf von Neubauten ist der Zugang zu Ratenzahlungen direkt vom Bauträger, in der Regel zinslos. Ausländische Käufer können Ratenzahlungen leisten, wobei eine Mindestanzahlung von 10 % erforderlich ist.
• Moderne Grundrisse und Infrastruktur. Neue Gebäude werden unter Berücksichtigung der aktuellen Komfortanforderungen entworfen: durchdachte Grundrisse, Badezimmer in jedem Schlafzimmer sowie die Infrastruktur der Wohnanlage – Schwimmbäder, Fitnessräume, Saunen, Videoüberwachung.
• Garantie des Bauträgers und neue Versorgungseinrichtungen. Die Immobilie wird mit neuen Versorgungseinrichtungen übergeben, und der Bauträger selbst trägt die Garantieverpflichtungen – im Durchschnitt 2 bis 5 Jahre, abhängig von der Art der Arbeiten.
• Niedriger Anfangspreis in einer frühen Bauphase. Je früher der Käufer in das Projekt einsteigt, desto besser ist der Preis. Mit zunehmender Bauzeit steigen die Kosten pro Quadratmeter. Das macht Neubauten für Investoren besonders attraktiv.

Mängel:

• Warten auf die Inbetriebnahme der Anlage (bis zu 1–2 Jahre).
• Mögliche Verzögerungen während der Bauphase.
• Es ist notwendig, den Ruf des Entwicklers hinsichtlich der Verfügbarkeit aller Genehmigungen sorgfältig zu überprüfen.

Vorteile beim Kauf eines gebrauchten Hauses:

• Die Immobilie ist bezugsfertig. Bei einem dringenden Umzug oder der sofortigen Vermietung ist der Zweitmarkt die beste Lösung. Sie können die Wohnung buchstäblich innerhalb weniger Tage nach Zahlungseingang nutzen.
• Verfügbarkeit von Möbeln und Geräten. Objekte auf dem Sekundärmarkt werden schlüsselfertig verkauft, was zusätzliche Kosten für die Einrichtung spart.

Mängel:

• Die Zahlung erfolgt in der Regel einmalig.
• Abgenutzte Kommunikationsmittel, teilweise Reparaturen erforderlich.

Jede Option hat ihre eigenen Merkmale, Vorteile und Risiken. Die Wahl hängt von den Kaufzielen, dem Budget und dem Zeitrahmen ab. Eine professionelle Immobilienagentur hilft Ihnen bei der Auswahl, prüft die Immobiliendokumente und wählt die beste Option.

6. Kann ein Ausländer in der Türkei eine Wohnung in Raten von einem Bauträger kaufen?

Ausländische Staatsbürger können Immobilien in der Türkei in Raten direkt vom Bauträger erwerben. Dies ist eine der günstigsten und bequemsten Möglichkeiten, eine Wohnung ohne Bankkredit zu kaufen, insbesondere für diejenigen, die nicht über den gesamten Betrag auf einmal verfügen.

Die Ratenzahlung erfolgt durch den Bauträger selbst – in der Regel ohne Beteiligung von Banken und ohne Zinserhebung. Die Konditionen hängen vom jeweiligen Projekt und der Bauphase ab. Die Zahlungsfrist kann durch die Bauzeit begrenzt sein oder diese auch überschreiten. Einige Bauträger in Alanya bieten heute mehrjährige Ratenzahlungen an.

7. Wie viel kostet eine Wohnung mit Meerblick?

Eine Wohnung mit Meerblick in Alanya ist der Traum vieler ausländischer Käufer. Das östliche Mittelmeer lockt mit warmem Klima, gepflegten Stränden, malerischen Landschaften und hoher Mietnachfrage. Ein solcher Ausblick ist jedoch nicht nur ästhetisch, sondern auch ein wichtiger Preisfaktor. Je näher die Immobilie am Meer liegt und je freier der Blick, desto höher sind die Kosten pro Quadratmeter.

Preise je nach Gebiet:

• Das Zentrum von Alanya und die Nähe zum Kleopatra-Strand. Dies sind die teuersten und prestigeträchtigsten Lagen. Es gibt praktisch keine Grundstücke mehr für Neubauten, daher ist das Angebot begrenzt. Preis: 1.500–2.500 $/m².
• Beide, Tosmur. Beliebt bei Familien und Käufern, die Wert auf Komfort legen. Die Gebiete werden aktiv mit modernen Komplexen bebaut. Kosten: ca. 1.400 $/m².
• Kargicak, Kestel. Hügelige Gebiete, in denen selbst in zweiter Reihe ein herrlicher Meerblick möglich ist. Es gibt viele Luxuskomplexe mit Terrassen und Panoramafenstern. Durchschnittspreis: 1.300–1.500 $/m².
• Avsallar, Mahmutlar. Mittelpreisige Lagen, beliebt bei Mietern und Investoren. Wohnungen mit Aussicht kosten durchschnittlich 1.150 $/m².

Die Kosten für eine Wohnung mit Meerblick in Alanya variieren je nach Lage, Aussichtspunkt, Gebäudeniveau und Infrastruktur. Solche Immobilien sind nach wie vor am beliebtesten – sowohl für den Eigenbedarf als auch für Investitionen. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie mit Aussicht in Erwägung ziehen, ist es wichtig, schnell zu handeln: Liquide Optionen gehören zu den ersten, die ausverkauft sind.

8. Ist es möglich, nach dem Kauf einer Immobilie in der Türkei eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten?

Der Erwerb einer Immobilie in der Türkei berechtigt ausländische Staatsbürger, eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis (Ikamet) auf Grundlage der TAPU zu beantragen. Der Besitz einer Immobilie garantiert jedoch nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis – die Entscheidung trifft die Migrationsbehörde, und es müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein.

Grundvoraussetzungen für die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis:

• Bei der Immobilie muss es sich um eine Wohnimmobilie (Wohnung, Haus, Villa) handeln, sie muss sich in bewohnbarem Zustand befinden und über einen technischen Pass (Iskan) verfügen.
• Die Kosten der im TAPU angegebenen Wohnungen betragen mindestens 200.000 USD.
• Die Wohnungen befinden sich in einem Gebiet, das für die Legalisierung des Aufenthalts geöffnet ist. Das Innenministerium hat eine Liste von Mikrobezirken genehmigt, in denen der Ausländeranteil die festgelegte Norm überschreitet. An diesen Standorten wurde die Erteilung von Erstwohngenehmigungen vorübergehend ausgesetzt, auch wenn Eigentum vorhanden ist.
• Sämtliche Unterlagen wurden vorbereitet, einschließlich einer Bescheinigung über die Zahlungsfähigkeit.

Eine Alternative zur Aufenthaltserlaubnis ist die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition. Wenn die Immobilieninvestition mindestens 400.000 US-Dollar beträgt und die Bedingungen erfüllt sind, kann der Eigentümer einen türkischen Pass beantragen. Dies ist ein separates staatliches Investitionsprogramm, das auch eine beschleunigte Bearbeitung von Dokumenten ermöglicht.

9. Dürfen Ausländer Wohnraum vermieten und damit Geld verdienen?

Ausländische Immobilienbesitzer in der Türkei haben das Recht, ihre Immobilie zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass seit 2024 neue, strenge Regeln für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen in Kraft treten.

Unter Kurzzeitmiete versteht man eine Vermietung für einen Zeitraum von bis zu 100 Tagen, in der Regel für touristische Zwecke.

Was ist für eine legale Kurzzeitvermietung erforderlich:

• Offizielle Genehmigung (Lizenz) des Ministeriums für Kultur und Tourismus.
• Die Lage der Immobilie in einer zur Kurzzeitvermietung zugelassenen Wohnanlage.
• Zustimmung aller Eigentümer des Komplexes.
• Vorhandensein von Feuermeldern, Evakuierungsplänen und einem Nummernschild am Eingang.
• Anmeldung jedes Gastes bei der Polizei.
• Zahlung aller Steuern und Gebühren, einschließlich Mehrwertsteuer usw.

Wenn Sie planen, mit Ihrer Immobilie Einnahmen zu erzielen, ist es wichtig, den Prozess bereits bei der Auswahl der Immobilie von Anfang an richtig zu strukturieren.

10. Kauf ohne Zwischenhändler oder über eine Immobilienagentur: Was ist sicherer und rentabler?

Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist immer eine ernsthafte Entscheidung, die mit rechtlichen, finanziellen und organisatorischen Risiken verbunden ist. In der Türkei können Sie eine Wohnung oder Villa entweder direkt vom Eigentümer oder Bauträger oder über eine Agentur erwerben. Auf den ersten Blick scheint der Kauf auf eigene Faust Geld zu sparen, doch in der Praxis ist dies alles andere als klar.

Der potenzielle Vorteil des Selbstkaufs liegt möglicherweise in der Kostenersparnis. Doch damit ist die Liste der Vorteile erschöpft. Die größten Schwierigkeiten beginnen, wenn der Käufer auf bürokratische Hürden, Sprachbarrieren und rechtliche Probleme stößt.

Die Kontaktaufnahme mit einem professionellen Immobilienbüro mit Lizenz bietet dem Käufer eine Reihe von Vorteilen:

• Dokumentenprüfung. Das Unternehmen prüft die rechtliche Reinheit der Immobilie, das Vorhandensein aller Genehmigungen, vergleicht Daten der Gemeinde, des Finanzamts und des Grundbuchamts.
• Transaktionsunterstützung von Anfang bis Ende. Beinhaltet die Auswahl der Immobilien, die Organisation von Besichtigungen, Verhandlungen mit dem Verkäufer, die Unterzeichnung von Verträgen, die Zahlung von Steuern und den Erhalt der TAPU.
• Support in der Muttersprache und transparente Bedingungen. Bequeme Kommunikation, keine Missverständnisse und Erklärung jedes Schritts.
• Unterstützung nach der Transaktion. Registrierung von Nebenkosten, Versicherungen, Beratung zu Miete, Steuern und Aufenthaltsgenehmigungen.
• Rechtssicherheit. Der Käufer ist gegen Fehler versichert.

In der Praxis reduziert die Zusammenarbeit mit einer Agentur nicht nur Risiken, sondern hilft oft auch, Geld zu sparen: Spezialisten wissen, wie man verhandelt, welche Projekte Rabatte bieten, welche Entwickler zuverlässig sind und wie man unnötige Kosten vermeidet. Gleichzeitig verlangen große Agenturen in der Türkei keine Provision von Käufern.

Wenn Sie Wert auf eine transparente, rechtssichere Transaktion, individuelle Betreuung und umfassende Unterstützung in allen Phasen legen, wenden Sie sich an die Immobilienagentur Altop. Wir sind seit über 15 Jahren auf dem türkischen Markt tätig, verfügen über eine offizielle Lizenz und betreuen unsere Kunden von der ersten Anfrage bis zum Erhalt aller Dokumente und Schlüssel für Ihre neue Immobilie.