Alles, was Sie über den Katasterwert von Immobilien in der Türkei wissen müssen.

Der Katasterwert von Immobilien ist für alle Hauskäufer in der Türkei von entscheidender Bedeutung. Er dient als Grundlage für die Berechnung von Steuern, staatlichen Gebühren und anderen amtlichen Abgaben. Um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können, ist es unerlässlich, die Mechanismen hinter dem Katasterwert und seine Auswirkungen auf verschiedene Aspekte des Kaufs und Besitzes von Immobilien in der Türkei zu verstehen.

Was ist der Katasterwert von Immobilien in der Türkei, wie wird er berechnet und wo findet er Anwendung? Dieser Artikel erklärt alle Details.

Inhalt des Artikels:

1. Die tatsächliche Situation auf dem türkischen Immobilienmarkt im Jahr 2025
2. Auswahl einer Immobilienagentur: Erforderliche Dokumente und Lizenzen

Kataster- und Verkaufswert eines Objekts – Grundbegriffe

Der Katasterwert einer Immobilie, im türkischen Recht als „rayic bedel“ bekannt, ist der offizielle Wert von Immobilien, der in Regierungsdokumenten, insbesondere im TAPU (Grundbuchauszug), verzeichnet ist.

Der Marktwert bzw. Verkaufspreis ist der tatsächliche Preis, zu dem ein Haus auf dem freien Markt verkauft wird. Dieser Wert wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, wobei die aktuellen Marktbedingungen, die Infrastruktur des Gebiets, die Verkehrsanbindung und viele weitere Faktoren, die Käufer zu zahlen bereit sind, berücksichtigt werden.

Historisch gesehen bestand eine erhebliche Diskrepanz zwischen der Marktbewertung von Wohnungen in der Türkei und dem in den TAPU-Dokumenten angegebenen Wert. Letzterer konnte, insbesondere in Großstädten und dynamisch wachsenden Gebieten, etwa 50 % des tatsächlichen Marktpreises ausmachen. Diese Diskrepanz ließ sich durch mehrere Faktoren erklären. Erstens korrigierten die Bewertungskommissionen die Werte regelmäßig, obwohl der Markt bereits ein deutliches Wachstum verzeichnet hatte. Zweitens war die Bewertungsmethodik eher konservativ und berücksichtigte nicht alle Marktgegebenheiten.

Dieser Unterschied wurde von türkischen Staatsbürgern und ausländischen Investoren völlig legal ausgenutzt. Bei der Eintragung des Kauf- und Verkaufsvertrags im Grundbuchamt gaben Verkäufer und Käufer einen niedrigeren Betrag in der Urkunde an, obwohl die Immobilie tatsächlich zu einem höheren Preis verkauft wurde. Dadurch konnten beide Parteien ihre Steuerlast reduzieren, da die Eintragungsgebühr und die Kapitalertragsteuer für den Verkäufer auf Grundlage des in der Grundbucheintragung (Tapu) angegebenen Betrags berechnet werden.

Wie wird der Katasterwert ermittelt?

Die Katasterwertberechnung in der Türkei basiert auf der Arbeit spezieller Bewertungskommissionen. Gemäß dem Grundsteuergesetz Nr. 1319 ist alle vier Jahre eine umfassende Neubewertung erforderlich. Dies gewährleistet eine gewisse Stabilität der Steuerbasis und ermöglicht gleichzeitig jährliche Anpassungen der Bewertung an veränderte Marktbedingungen.

In jeder Gemeinde wird eine Bewertungskommission, offiziell Takdir Komisyonu genannt, eingerichtet, um einen Basiswert für Grundstücke und Immobilien festzulegen. Die Arbeit der Kommission beginnt mit einer detaillierten Analyse des Gemeindegebiets. Die Stadt ist in Bewertungszonen unterteilt. Bei der Ermittlung der Grundstückspreise werden viele Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel:

• Prestige und Nachfrage nach der Region;
• Verkehrsanbindung und Nähe zur U-Bahn oder zu Hauptverkehrsstraßen;
• Entwicklung der kommerziellen und sozialen Infrastruktur;
• das Vorhandensein von Parks, Schulen, Einkaufszentren und medizinischen Einrichtungen;
• Umweltsituation;
• Ausblicke aus den Fenstern;
• Entwicklungsperspektiven, einschließlich geplanter Infrastrukturprojekte.

Der Katasterwert der Grundstücke dient wiederum als Grundlage für die Berechnung des Katasterwerts einzelner Immobilien. Hierfür werden die vom Ministerium genehmigten Baupreislisten pro Quadratmeter herangezogen, die sich nach der Art des Bauwerks und der Materialqualität richten.

Darüber hinaus beeinflussen Faktoren wie das Alter und der Zustand des Gebäudes sowie bestimmte Ausstattungsmerkmale und Annehmlichkeiten den endgültigen Katasterwert einer Wohnung oder eines Hauses. So fließen beispielsweise Zentralheizung, Klimaanlage, Concierge-Service, Tiefgarage, Schwimmbad, Fitnesscenter und andere Gemeinschaftseinrichtungen in einer Wohnanlage in die Bewertung ein.

Innovationen des Jahres 2026

Ab 2026 werden die Behörden eine umfassende Reform des Immobilienbewertungssystems in der Türkei durchführen. Die in diesem Jahr tätigen Bewertungskommissionen haben neue Zielwerte für die Grundstückspreise für einen Vierjahreszeitraum bis 2029 verabschiedet, die im Vergleich zu den bisherigen Parametern um das 10- bis 15-Fache erhöht werden.

Die Gründe für diese radikale Neubewertung liegen in der über Jahre gewachsenen Diskrepanz zwischen den offiziellen Katasterwerten und den tatsächlichen Marktpreisen. Der türkische Wohnungsmarkt verzeichnete zwischen 2021 und 2024 ein rasantes Wachstum. Gleichzeitig führten Inflation, die Abwertung der türkischen Lira, der Zustrom ausländischer Investoren und die Binnennachfrage zu einem sprunghaften Anstieg der Wohnungspreise, insbesondere in Großstädten.

Diese Diskrepanz führte zu jährlichen Budgetverlusten von rund 6 Milliarden US-Dollar an Transaktionsgebühren bzw. fast 25 Milliarden US-Dollar unter Berücksichtigung aller Steuern. Unterschätzte Kosten verursachten auch Probleme im Erdbebenversicherungssystem: Die maximalen Versicherungssummen reichten nicht aus, um die Schäden vollständig zu kompensieren.

Im Jahr 2025 räumten die Behörden Grundstückseigentümern das Recht ein, die festgelegte Bewertung anzufechten. Eigentümer, die der Ansicht waren, dass der für ihre Straße oder ihr Grundstück eingetragene Katasterwert den tatsächlichen Marktwert deutlich überstieg und nicht mit den Preisen ähnlicher Immobilien in benachbarten Gebieten übereinstimmte, konnten Beweise vorlegen und ein Gericht um eine Datenkorrektur ersuchen.

In den meisten Fällen erweist sich die Anfechtung der Schätzung jedoch als komplexer Prozess, da die neuen Daten der Marktrealität wesentlich näher kommen als die alten, zu niedrig angesetzten Zahlen.

Wozu wird ein Katasterwert benötigt?

Der Katasterwert erfüllt mehrere Schlüsselfunktionen im türkischen Immobilienverwaltungs- und Steuersystem:

• Bildung der Steuerbemessungsgrundlage. Dieser Wert dient zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer, die alle Grundstückseigentümer zu entrichten haben. Für Wohngrundstücke in größeren Gemeinden beträgt der Steuersatz 0,2 % des Katasterwerts.
• Grundlage für die Berechnung der staatlichen Gebühren bei der Registrierung von Kauf- und Verkaufstransaktionen. Beim Verkauf einer Wohnung und dem damit verbundenen Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer wird eine Gebühr in Höhe von 4 % des Katasterwertes erhoben. Dieser Betrag ist vom Käufer zu entrichten.
• Erwerb einer Aufenthaltserlaubnis und der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investitionen. Für Käufer, die eine Aufenthaltserlaubnis anstreben, ist es wichtig sicherzustellen, dass der Kaufpreis der Immobilie gemäß den TAPU-Dokumenten die erforderliche Schwelle von 200.000 USD tatsächlich übersteigt. Angesichts des starken Anstiegs der Katasterwerte im Jahr 2026 werden viele Immobilien, die zuvor nicht für eine Aufenthaltserlaubnis in Frage kamen, nun dafür in Frage kommen.

Die Mindestinvestitionsschwelle für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilien beträgt 400.000 USD. Als Grundlage dient der Katasterwert. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass bei der Beantragung eines zweiten Passes ein offizielles Wertgutachten von SPK-lizenzierten Unternehmen herangezogen wird.

• Ermittlung der Versicherungsprämien im Rahmen der obligatorischen Erdbebenversicherung. In der Türkei müssen alle Wohngebäude nach dem DASK-System versichert sein. Die Versicherungssumme und die Höhe der Schadensentschädigung hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die baulichen Merkmale des Gebäudes, das Baujahr und die Erdbebenzone. Der offizielle Katasterwert dient als Ausgangspunkt für die Bestimmung des angemessenen Versicherungsumfangs.
• Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Bei der Erbschaft oder Schenkung von Immobilien berechnen die Finanzbehörden die Steuer auf Grundlage des im Grundbuch eingetragenen offiziellen Immobilienwerts. Je höher der Wert, desto höher die von den Erben oder dem Beschenkten zu entrichtende Steuer.
• Berechnung von Entschädigungen in Sanierungsprogrammen. Wenn eine Gemeinde oder ein Bauträger ein Sanierungsprojekt für einen alten Wohnungsbestand initiiert, erhalten die Eigentümer eine Entschädigung in Form von neuen Wohnungen oder Geldzahlungen. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich im Wesentlichen nach dem offiziellen Wert der abzureißenden Gebäude.

Wie man den Katasterwert ermittelt

Für potenzielle Käufer ist die Kenntnis des aktuellen Katasterwerts einer Immobilie in der Türkei eine entscheidende Information, die die Finanzplanung und Entscheidungsfindung beeinflusst. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Information zu erhalten.

Für genaueste und detaillierteste Informationen wenden Sie sich bitte direkt an das Katasteramt in dem Gebiet, in dem sich Ihr Grundstück befindet. Katasterämter gibt es in jeder Provinz und jedem größeren Stadtbezirk.

Sie können einen offiziellen Auszug aus dem türkischen Kataster erhalten, der alle Informationen zu einer Immobilie enthält, einschließlich ihrer genauen Merkmale, Fläche, Gebäudeklasse, Baujahr und Preis. Für den Kauf bzw. Verkauf benötigen Sie einen vollständigen Satz an Dokumenten.

Ein potenzieller Käufer hat außerdem die Möglichkeit, vom Verkäufer oder Immobilienmakler Auskunft über den aktuellen Katasterwert einer Immobilie in der Türkei zu erhalten. Diese Information ist im TAPU-Dokument enthalten, das sich im Besitz des Eigentümers befindet.

Altop Real Estate verfügt über umfassende Expertise und langjährige Erfahrung in allen Belangen des türkischen Immobilienmarktes. Unsere Spezialisten beraten Sie professionell, unterstützen Sie bei der Auswahl von Wohnungen, die Ihren Wünschen und Ihrem Budget entsprechen, organisieren alle notwendigen Gutachten und Besichtigungen und gewährleisten die rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrags. Wir begleiten Sie von der ersten Antragstellung bis zum Erhalt der Eigentumsurkunde und, falls erforderlich, der Aufenthaltserlaubnis oder der türkischen Staatsbürgerschaft für den Immobilienerwerb.

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