Steuern auf den Kauf, Verkauf und die Vermietung von Immobilien in der Türkei im Jahr 2024

In der Türkei, einem Land mit einer einzigartigen Kombination aus orientalischer Exotik und europäischer Infrastruktur, steht der Erwerb von Wohnimmobilien Ausländern offen. Die Gesetze dieses Staates sehen gleiche Steuerbedingungen für ausländische Investoren und Einheimische vor.

Das Steuerklima in der Türkei wird als sehr günstig bezeichnet, was ausländische Investoren anzieht, die sich für den Kauf liquider Wohnungen an der Mittelmeerküste interessieren. Gleichzeitig verpflichten sich die Eigentümer, sowohl einmalige als auch jährliche Steuern zu zahlen.

Welche Steuern fallen für Nichtansässige beim Kauf einer Immobilie in der Türkei an? Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Zahlungen und welche Folgen kann die Hinterziehung der Beitragszahlungen bei in der Türkei erworbenen Immobilien haben? Die Antworten auf diese Fragen finden Sie in unserer neuen Publikation.

Erhöhung der Grundsteuern in der Türkei

Mit Wirkung vom 10. Juli 2023 hat die Türkei neue Grundsteuersätze eingeführt, die sowohl für türkische Staatsangehörige als auch für Ausländer gelten. Es wird darauf hingewiesen, dass diese Änderungen bei Immobilientransaktionen in Fremdwährung aufgrund von Wechselkursunterschieden nur minimale Auswirkungen haben. Doch welche Anpassungen wurden genau vorgenommen?

Der Mehrwertsteuersatz stieg von 18 % auf 20 % und für bestimmte Warengruppen von 8 % auf 10 %.

Darüber hinaus wurde eine Erhöhung der Eigentumsübertragungssteuer um 2 % angekündigt. Das heißt, wenn der Anleger früher bei der Registrierung eines Tapu-Zertifikats 4 % des Katasterpreises gezahlt hat, beträgt dieser Anteil jetzt 6 %.

Wenn der Katasterwert der Immobilie beispielsweise ₤ 1.000.000 beträgt, beträgt die Steuer 2.068 € gegenüber 2.000 €, die zuvor gezahlt worden wären. Dieser leichte Unterschied ist auf die Stärkung des Euro in den letzten Monaten zurückzuführen.

Die Behörden beschlossen außerdem, die staatlichen Gebühren, Gebühren für Notardienste, Gerichtsgebühren, konsularische und Katasterdienste sowie für die Registrierung von Aufenthaltsgenehmigungen durch Investitionen, Arbeitsgenehmigungen und andere Transaktionen um 50 Prozent zu erhöhen.

Beispielsweise ist in diesem Jahr der Preis für die TAPU-Registrierung von 20.000 auf 30.000 ₤ gestiegen, und die Kosten für die Immobilienbewertung durch Sachverständige sind auf 60.000 ₤ gestiegen.

Alle aufgeführten Zahlungen für den Kauf einer Immobilie in der Türkei trägt der Käufer.

Was bestimmt die Grundsteuer in der Türkei?

Die jährliche Grundsteuer ist in der Türkei eine obligatorische Gebühr für alle Immobilienbesitzer.

Die Höhe der Steuer hängt ab von:

• Standort (Großstädte, Kleinstädte);
• Art des Objekts – Wohnraum, Gewerbeimmobilie, Grundstück;
• Katasterwert, also der im TAPU angegebene Betrag.

Steuer auf den Verkauf von Immobilien in der Türkei

In der Türkei ist Gelir vergisi eine Einkommenssteuer, die sowohl von Privatpersonen als auch von Unternehmen erhoben wird und deren Höhe von der Höhe der Kapitalerträge abhängt. Alle Einkommensarten unterliegen der Besteuerung, einschließlich Löhne, Mietwohnungen und -geschäfte sowie Immobilientransaktionen.

Bei der Berechnung kommt ein differenzierter Steuersatz zur Anwendung, der mit steigendem Gewinn steigt.

Das türkische Recht sieht eine Befreiung von der Abgabe einer Steuererklärung und der Zahlung der Einkommensteuer beim Verkauf einer Wohnung in der Türkei vor, wenn die Eigentumsdauer fünf Jahre überschreitet. Falls die Immobilie von einem ausländischen Eigentümer verkauft wird, der sie vor weniger als fünf Jahren erworben hat, wird der Beitrag nur auf der Grundlage des Verkaufsgewinns (d. h. Kapitalgewinns) abzüglich der Kosten für die Eintragung des Eigentumstitels (TAPU) berechnet sonstige damit verbundene Kosten und Reparaturarbeiten.

Wichtig! Der Begriff „Kapitalgewinn“ wird verwendet, wenn es um die Differenz zwischen dem im TAPU des Verkäufers angegebenen Preis der Immobilie und dem im neuen Titel des Käufers erfassten Schätzwert geht.

Seit Anfang 2023 hat die türkische Regierung die Mindestgrenze für die Berechnung der Einkommensteuer erhöht und damit die Steuerlast für die Zahler verringert.

Einzelpersonen müssen beim Weiterverkauf von Wohnraum Einkommensteuer zahlen, wenn das Einkommen 55.000 ₤ (1.867 $) übersteigt. Der Steuersatz wird durch folgende Bedingungen bestimmt:

Die Einkommensteuer beim Verkauf einer Wohnung in der Türkei wird wie folgt berechnet: Wenn der Gewinn 150.000 ₤ beträgt, beträgt die Steuer bis zu 70.000 ₤ 15 %, also 10.500 ₤. Auf den restlichen Einkommensbetrag (alles über 70.000 ₤) fällt eine Steuer von 20 % an. Wenn der Gewinn bis zu 550.000 ₤ beträgt, wird auf den Betrag von 150.000 ₤ 20 % Einkommensteuer (26.500 ₤) und auf den Restbetrag 27 % erhoben. Die Höhe der staatlichen Zuschüsse für den Verkauf von Immobilien wird nach dem gleichen Prinzip berechnet.

Juristische Personen zahlen beim Verkauf von Immobilien in der Türkei eine feste Einkommenssteuer, die 20 % des Einkommens beträgt und nicht von der Besitzdauer der Immobilie abhängt.

Auf die sogenannte Erbschafts- oder Schenkungssteuer – Veraset ve İntikal Vergisi – gehen wir gesondert ein. Der Beitrag wird von Privatpersonen gezahlt. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterpreis der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad der Erben.

Die Erbschaftssteuersätze liegen zwischen 1 und 10 %, bei Schenkungen zwischen 10 und 30 %.

Ebenso wie bei der Berechnung der Einkommensteuer wird der Beitragssatz nicht auf den gesamten Betrag angerechnet, sondern in Intervalle aufgeteilt. Auf sie wird eine bestimmte Steuer gesondert erhoben:

Steuern beim Immobilienkauf in der Türkei

Die türkische Immobilienerwerbssteuer (Tapu Devir Vergisi) ist eine Gebühr, die zum Zeitpunkt der Eigentumsregistrierung gezahlt wird.

Diese Zahlung wird in der Regel vom Käufer bei der Neuregistrierung von TAPU geleistet, obwohl das Gesetz eine gleichmäßige Verteilung dieser finanziellen Belastung zwischen beiden Parteien der Transaktion vorsieht. Die Gebühr beträgt 4 %.

Die staatliche Wohnungssteuer in der Türkei wird auf den im TAPU angegebenen Betrag, also den Katasterpreis, gezahlt. Wenn also die Kosten für die Wohnung 200.000 US-Dollar betragen, muss der Investor neben der Zahlung der staatlichen Gebühr auch 208.000 US-Dollar ausgeben.

Die Grundsteuer in der Türkei für Ausländer wird vor der Registrierung des Kaufvertrags entrichtet. Dies kann bei einer akkreditierten türkischen Bank oder über das Finanzamt erfolgen. Darüber hinaus sind Barzahlungen möglich.

Zusätzlich zur Steuer beim Kauf einer Wohnung wird in der Türkei Mehrwertsteuer gezahlt, wenn sich die Wohnung in einem Neubau befindet. Die Mehrwertsteuersätze variieren je nach Gebiet und Art des Objekts zwischen 1 und 18 %. Detaillierte Informationen zu den Mehrwertsteuersätzen erhalten Sie bei Vertretern des Bauträgers oder Immobilienmaklers.

Beachten Sie! Im Rahmen der Bemühungen, ausländisches Kapital anzuziehen, hat die Regierung 2017 die Mehrwertsteuer für ausländische Investoren abgeschafft, die Wohnungen auf dem primären Wohnungsmarkt kaufen. Ausländer, die einen Kaufvertrag unterzeichnet haben und sich weniger als 183 Tage im Geschäftsjahr im Staat aufhalten, können eine Steuerrückerstattung beantragen. Oftmals beträgt die Steuererstattung 1–15 % des im Vertrag vereinbarten Preises.

Grundbesitzsteuer in der Türkei

Emlak Vergisi, oder Immobiliensteuer in der Türkei, ist eine jährliche Pflichtzahlung für Eigentümer, um ihre Immobilie zu erhalten.

Die jährliche Grundsteuer wird in der Türkei von den Kommunalbehörden erhoben. Darüber hinaus variiert die Höhe je nach Standort des Objekts, Zweck (Wohnkomplex, Gewerbeimmobilie oder Grundstück) und dem im türkischen Titel eingetragenen Katasterwert (TAPU). Detaillierte Informationen zum Verfahren zur Berechnung dieser Steuer finden Sie in den Artikeln 8 und 18 der Abgabenordnung für Immobilien.

Schauen wir uns an, wie der Steuersatz ermittelt wird und wovon er abhängt:

Große Städte in der Türkei, in denen die jährliche Steuer höher ist, sind: Antalya, Istanbul, Konya, Mersin, Bursa, Izmir, Adana, Ankara, Kocaeli, Mugla und andere.

In Fällen, in denen das erworbene Gebäude offiziell zum Kulturerbe der Türkischen Republik gehört, erhöht sich der Steuersatz auf 10 %.

Verfügt ein Gebäude außerdem nicht über einen technischen Pass, wird es als „Baustelle“ eingestuft. Unmittelbar nach Erhalt des technischen Passes wird die Objektart entsprechend der Klassifizierung in der Tabelle angepasst. Gleichzeitig erhöht sich der Katasterpreis. Nach einer gewissen Zeit nehmen die Kommunalbehörden Anpassungen des Katasterwerts von Immobilien vor, die sich auf die Höhe des Jahresbeitrags auswirken.

Berechnungsbeispiel:

Wohnungen in Istanbul kosten laut Katasterpreis in TAPU 250.000 US-Dollar (berechnet in türkischer Lira).

Der Steuersatz für diese Art von Immobilien beträgt 0,2 %.

Die jährliche Steuer beträgt 500 $.

Steuern auf die Vermietung von Immobilien in der Türkei

Emlak Kira Geliri Vergisi, oder Wohnungsmietsteuer in der Türkei, ist ein staatlicher Steuerbeitrag, der von Hausbesitzern nach einem abgestuften Tarif gezahlt wird.

Gemäß Artikel 21 des Einkommensteuergesetzes sind Eigentümer nun von der Zahlung eines Beitrags auf Mieteinnahmen befreit, wenn ihr Jahreseinkommen 21.000 ₤ (ca. 715 $) für Wohnungen und 35.000 ₤ (ca. 1.190 $) für Gewerbeflächen nicht übersteigt.

Wir erinnern daran, dass im Jahr 2017 ein Dekret erlassen wurde, wonach kurzfristige Vermietungen nur juristischen Personen gestattet sind, die über die entsprechende Lizenz verfügen. Privateigentümern steht jedoch eine langfristige Miete (für einen Zeitraum von einem Jahr oder länger) zur Verfügung, vorbehaltlich der Unterzeichnung eines notariell beglaubigten Mietvertrags und der Registrierung der Mieter beim örtlichen Zivilstandsamt. Die beste Option für Nichtansässige, die ihre Immobilie vermieten und ein Einkommen erzielen möchten, ist eine garantierte Vermietung über eine Immobilienagentur.

Steuersätze für Mieteinnahmen für Privatpersonen:

Berechnungsbeispiel:

Wohnung 1+1 in Alanya mit einer Gesamtfläche von 70 m2, Mietpreis 1.000 $ (ca. 29.400 ₤) pro Monat.

Der jährliche Mietgewinn beträgt 12.000 $ (ca. 353.000 ₤).

Der Einkommensbetrag von ₤ 150.000 wird mit 20 % – ₤ 10.500 besteuert, und der Restbetrag (₤ 203.000) wird mit 27 % – ₤ 54.810 besteuert.

Die progressive Steuer gilt nicht für juristische Personen, die Immobilien besitzen und diese vermieten. Sie haben eine feste Steuer von 20 %.

So zahlen Sie die Grundsteuer in der Türkei

Um die Immobiliensteuer zu zahlen, benötigen Sie eine in der Türkei ausgestellte individuelle Steuernummer (TIN).

Der schnellste und einfachste Weg ist die Online-Zahlung auf der offiziellen Website des Steuerdienstes. Über das Portal können Sie zusätzlich zur jährlichen kommunalen Grundsteuer in der Türkei beliebige staatliche Beiträge leisten. Sie können die aufgelaufenen Steuern auch auf der Website einsehen, indem Sie Ihre Steueridentifikationsnummer (TIN) eingeben.

Die Zahlung der jährlichen Wohnungssteuer in der Türkei erfolgt online auf dem Webportal der Gemeinde am Standort der Immobilie. Eine TIN ist erforderlich.

Die Steuerzahlung erfolgt zweimal im Jahr – im Mai und November oder in einer Zahlung. Allerdings haben bestimmte Provinzen ihre eigenen Fälligkeitstermine für bestimmte Steuerbeiträge.

Steuern auf Luxusimmobilien in der Türkei

In der Türkei wird zusätzlich die sogenannte jährliche Premium-Wohnungssteuer oder Değerli Emlak Vergisi erhoben, wenn der Preis 9.967.000 ₤ (ca. 338.456 $) übersteigt.

Die Steuer auf Luxusimmobilien wird progressiv erhoben:

Was passiert, wenn Sie keine Steuern zahlen?

Für den Kauf jeder weiteren Wohnung fallen in der Türkei Steuern an. Es gibt Situationen, in denen Eigentümer versuchen, die Zahlung staatlicher Gebühren zu umgehen oder dies zum falschen Zeitpunkt zu tun. In beiden Fällen sieht die türkische Gesetzgebung bestimmte Konsequenzen in Form von Strafen und rechtlicher Haftung vor.

Insbesondere wenn ein Ausländer die jährliche Grundsteuer in der Türkei nicht zahlt, wird für jeden Monat der Verspätung eine Strafe in Höhe von 1,4 % des Beitragsbetrags erhoben.

Die Höhe der Steuerzahlung und das anfallende Bußgeld können Sie bei der Stadtverwaltung am Standort Ihrer Immobilie klären. Wenn Sie keine Möglichkeit haben, sich an die Verwaltung zu wenden und die erforderlichen Informationen einzuholen, nutzen Sie die offizielle Website der Gemeinde.

Wenn ein ausländischer Hausbesitzer in der Türkei die Zahlung von Steuern längere Zeit ignoriert, wird der Schuldenfall vor Gericht verwiesen.

In welchen Fällen müssen Sie in der Türkei keine Steuern zahlen?

Erstens sind ausländische Investoren in der Türkei vor der Doppelbesteuerung von Gewinnen geschützt. Das heißt, wenn ein Nichtansässiger in seinem Heimatland Einkommensteuer zahlt, muss er in der Türkei keine ähnliche Steuer zahlen. Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wurden von der Türkei mit einer Reihe von Ländern geschlossen, darunter der Russischen Föderation, der Ukraine, Weißrussland und anderen Ländern der ehemaligen GUS sowie den USA, Israel, der Tschechischen Republik usw.

Darüber hinaus sind, wie bereits erwähnt, natürliche Personen von der Steuer befreit, wenn ihr Einkommen aus Mietwohnungen 70.000 ₤ pro Jahr nicht übersteigt.

Sie können eine Wohnung in der Türkei verkaufen, ohne Einkommensteuer zu zahlen, wenn Sie die Immobilie seit mehr als fünf Jahren besitzen oder wenn der Gewinn aus dem Verkauf 55.000 ₤ nicht übersteigt.

In der Türkei sind Rentner, Arbeitslose, Hausfrauen ohne zusätzliche Finanzierungsquelle, Witwen, Veteranen, Behinderte und andere besondere Kategorien von Bürgern von der jährlichen Steuer auf Immobilienbesitz befreit.

Die Steuern beim Kauf von Immobilien in der Türkei bleiben für die meisten Nichtansässigen akzeptabel, was zur wachsenden Beliebtheit von Resort-Apartments bei ausländischen Käufern beiträgt. Als lizenziertes Immobilienunternehmen Altop Real Estate garantieren wir eine umfassende Unterstützung bei der Auswahl und Registrierung des Eigentums an investitionsattraktiven Wohnungen in der Türkei und sorgen so für eine Rechtstransaktion ohne Risiken und Überzahlungen.